Se está a pensar em adquirir casa própria em Portugal, certamente já se deparou com siglas como TAN, TAEG e MTIC. Estas taxas são fundamentais para compreender os custos reais do seu crédito habitação.

Neste artigo, vamos desvendar cada um destes indicadores de forma clara e objetiva, ajudando-o a tomar a melhor decisão financeira.

O que é TAN?

A Taxa Anual Nominal, conhecida como TAN, representa o juro base aplicado ao seu empréstimo habitação. Esta taxa é essencial, pois determina o custo básico do seu financiamento, sendo calculada através da soma do indexante (como a Euribor) com o spread bancário.

No cenário atual do mercado português, a TAN tem assumido especial relevância devido às constantes variações das taxas Euribor.

Para compreender melhor, imagine que está a contratar um crédito habitação com uma Euribor a 6 meses de 3,5% e um spread de 1%. Neste caso, a sua TAN seria de 4,5%. Este valor serve como ponto de partida para calcular as suas prestações mensais, embora não inclua outros encargos associados ao empréstimo.

TAEG, o indicador mais completo

A TAEG é considerada o indicador mais completo por incluir todos os custos associados ao empréstimo. Além da TAN, engloba comissões, seguros obrigatórios, impostos e outras despesas exigidas pelo banco. Esta taxa permite comparar diferentes propostas de crédito de forma mais justa e transparente.

Por exemplo, um banco pode oferecer uma TAN mais baixa, mas compensar com comissões mais elevadas. A TAEG ajuda a identificar estas situações, permitindo uma comparação mais precisa entre diferentes propostas.

MTIC, compreendendo o custo total do empréstimo

O Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) representa o valor final que irá pagar pelo seu empréstimo, incluindo o capital emprestado e todos os encargos ao longo da vida do contrato. Este indicador é particularmente útil para compreender o impacto financeiro total do seu crédito habitação a longo prazo.

Para ilustrar, considere um empréstimo de 200.000 € a 30 anos. Se o MTIC calculado for de 350.000 €, significa que irá pagar 150.000 € em juros e outros encargos além do valor emprestado. Esta informação é crucial para avaliar a sustentabilidade do compromisso financeiro que está prestes a assumir.

TAN vs. TAEG: Principais Diferenças

Enquanto a TAN representa apenas o juro base, a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) oferece uma visão mais abrangente dos custos do seu empréstimo. A TAEG inclui não apenas a TAN, mas também todos os encargos obrigatórios associados ao crédito, como comissões bancárias, seguros exigidos e impostos.

Por exemplo, se o seu banco cobra uma comissão de abertura de processo de 500 €, exige um seguro de vida com prémio anual de 200 € e um seguro multirriscos de 150 € anuais.

Todos estes valores serão refletidos na TAEG, resultando numa percentagem superior à TAN. É por este motivo que a TAEG é considerada um indicador mais realista do custo total do empréstimo.

Como calcular a TAN

A TAN é calculada de forma diferente consoante o regime de taxa escolhido. No regime de taxa variável, que é, o mais comum em Portugal, a fórmula é: TAN = Euribor + Spread. Por exemplo, com uma Euribor a 12 meses de 4% e um spread de 1,5%, a sua TAN seria de 5,5%.

No caso de taxa fixa, a TAN é estabelecida no momento da contratação e mantém-se inalterada durante o período acordado. Esta opção oferece maior previsibilidade nas prestações, embora tipicamente apresente taxas mais elevadas inicialmente.

Impacto da TAN no Crédito Habitação

A TAN tem um impacto direto nas suas prestações mensais. Uma variação de apenas 1% na TAN pode resultar em diferenças significativas no valor da prestação. Por exemplo, num empréstimo de 150.000 € a 30 anos, um aumento da TAN de 3% para 4% pode representar um acréscimo de mais de 80 € na prestação mensal.

Esta sensibilidade às variações da taxa torna-se ainda mais relevante em períodos de instabilidade económica, como temos observado recentemente no mercado português.

MTIC, prevendo o custo total do empréstimo

O MTIC é calculado somando o capital emprestado, todos os juros a pagar ao longo do contrato e demais encargos associados ao crédito. Este valor permite-lhe visualizar claramente quanto irá pagar no total pelo seu empréstimo, ajudando na planificação financeira a longo prazo.

Comparando propostas de crédito

Na análise de diferentes propostas de crédito habitação, é fundamental considerar todos os indicadores em conjunto. A TAN oferece uma visão dos juros-base, a TAEG permite comparar os custos totais anualizados, e o MTIC mostra o impacto financeiro global do empréstimo.

A influência da euribor na TAN

As variações da Euribor têm um impacto direto na TAN dos empréstimos com taxa variável. Num cenário de subida da Euribor, como temos observado recentemente, as prestações tendem a aumentar.

Por outro lado, quando a Euribor desce, as prestações podem diminuir, proporcionando algum alívio financeiro aos mutuários.

Estratégias para obter a melhor TAN

Para conseguir uma TAN mais favorável, é importante negociar o spread com o banco. Fatores como um bom histórico creditício, rendimentos estáveis e uma entrada significativa podem contribuir para obter melhores condições. Além disso, a subscrição de produtos complementares, como seguros ou cartões de crédito, pode resultar em reduções no spread.

Em conclusão, compreender a TAN, TAEG e MTIC é fundamental para tomar decisões informadas sobre o crédito habitação. Cada indicador oferece informações valiosas que, em conjunto, permitem avaliar adequadamente o custo real do seu empréstimo.