Está a pensar em investir no mercado de alojamento local em Portugal? É fundamental conhecer as novas regulamentações que entrarão em vigor em 1º de novembro de 2024. As alterações à legislação do alojamento local trouxeram mudanças significativas que afetam tanto proprietários atuais quanto futuros investidores.

Estas alterações surgiram como resposta às crescentes preocupações sobre o impacto deste tipo de alojamento no mercado imobiliário e na vida das comunidades locais. Neste guia, vamos explorar detalhadamente todas as novidades e o que precisa de saber para se adequar às novas exigências.

Tempo e atualização das inscrições

O novo regime do alojamento local elimina a obrigatoriedade de revalidar os registos a cada cinco anos, mas permite que os municípios ainda possam regulamentar revisões periódicas conforme necessário, especialmente em áreas de contenção, conforme estabelecido pelo n.º 76/2024.

Isso significa que os registos não têm mais uma validade limitada a períodos renováveis de cinco anos, simplificando o processo e reduzindo a burocracia para os operadores.

No entanto, é importante que os proprietários garantam que as suas propriedades continuem a cumprir as normas de segurança e habitabilidade, mantendo a documentação atualizada para evitar o cancelamento do registo.

Documentos essenciais para a revalidação do registo:

• Certidão do registo predial atualizado
• Certificado de desempenho energético
• Seguro de responsabilidade civil obrigatório
• Termo de responsabilidade do autor do projeto de segurança contra incêndios
• Declaração de início ou alteração de atividade perante a Autoridade Tributária

Com a necessidade de manter os registos atualizados, é crucial também entender as implicações da interrupção na criação de novas inscrições.

Interrupção na criação de novas inscrições

Embora o Decreto-Lei n.º 76/2024 tenha flexibilizado as regras, é importante esclarecer a suspensão da criação de novas inscrições foi revogada para áreas onde não há carência habitacional e turísticas locais, e que a suspensão se aplica apenas em áreas de contenção.

Essa medida visa equilibrar o desenvolvimento do mercado habitacional, especialmente nas zonas turísticas mais procuradas, onde o impacto do turismo pode ser significativo. Em algumas circunstâncias, essa suspensão pode ser prorrogada dependendo das pressões habitacionais e turísticas locais.

Caso considerem necessário. Isso é especialmente relevante em zonas turísticas com alta densidade populacional e forte impacto do turismo.

Essas áreas incluem:

• Densidade populacional
• Oferta existente de alojamento tradicional
• Impacto do turismo na região

Revisão das inscrições existentes

O processo de revisão das inscrições existentes tornou-se significativamente mais rigoroso e abrangente. Os estabelecimentos de alojamento local podem ser sujeitos a vistorias técnicas detalhadas, conforme regulamentação municipal, para avaliar aspetos como condições de segurança e habitabilidade.

Esta fiscalização inclui:

• Análise das instalações elétricas
• Verificação das condições de higiene e salubridade
• Avaliação dos equipamentos de segurança contra incêndios
• Confirmação da adequação das estruturas às normas de habitabilidade

Os proprietários devem manter atualizada toda a documentação relevante, incluindo seguros obrigatórios, certificações técnicas e registos de manutenção.

Expiração de inscrições inativas

As licenças são agora transmissíveis com menos restrições, embora os municípios possam ainda impor limitações em áreas sujeitas a regulamentos específicos, como zonas de contenção ou crescimento sustentável.

Com isso, os proprietários não precisam apresentar documentação periódica para comprovar a operação contínua dos seus estabelecimentos.

Atribuições ampliadas dos condomínios

Essa oposição deve ser fundamentada e comunicada ao presidente da câmara municipal para decisão ou promoção de acordo.

Com o Decreto-Lei n.º 76/2024, agora é necessária uma deliberação fundamentada com uma maioria simples (1/2) da permilagem do edifício, e isso deve ser baseado em atos perturbadores ou violação das normas internas.

Funções de supervisão

O novo quadro regulamentar reforçou significativamente os mecanismos de fiscalização no setor do alojamento local, atribuindo aos municípios maior responsabilidade na supervisão das atividades e aplicação das normas estabelecidas.

As entidades responsáveis pela supervisão dispõem agora de instrumentos mais eficazes para garantir o cumprimento das normas estabelecidas:

Estímulo à transformação de alojamento local em arrendamento

O governo português implementou incentivos fiscais para promover a conversão do alojamento local em arrendamento tradicional.

Entre os benefícios estão isenções temporárias sobre rendimentos prediais derivados da conversão até 31 de dezembro de 2029 e reduções nas taxas aplicáveis aos rendimentos prediais.

É importante verificar se esses incentivos ainda estão válidos após as recentes mudanças legislativas e incluir informações sobre a revogação da Contribuição Extraordinária sobre Alojamento Local (CEAL), que foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 57/2024 com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023.

Esta iniciativa faz parte de uma estratégia mais ampla para aumentar a oferta de habitações no mercado de arrendamento, especialmente em zonas onde existe maior pressão habitacional.

Benefícios oferecidos aos proprietários:

• Redução da taxa de IRS sobre rendimentos de arrendamento
• Acesso a programas como o Programa Arrendamento Acessível
• Acesso a programas de apoio à reabilitação urbana
• Benefícios fiscais em sede de IMI

Para finalizar, as novas regras do alojamento local em Portugal representam uma mudança significativa no setor, estabelecendo um quadro regulatório mais rigoroso e abrangente.

É fundamental que proprietários e investidores estejam bem informados e preparados para se adaptarem a estas alterações.

O cumprimento destas regulamentações não só garante a legalidade do negócio, como também contribui para um mercado mais equilibrado e sustentável, beneficiando tanto os operadores quanto as comunidades locais.

Clique aqui para mais conteúdos.