No mercado imobiliário, a confusão entre os diferentes tipos de áreas de um imóvel é mais comum do que imaginamos. Se você já se perguntou por que um apartamento de 100 metros quadrados de área bruta parece menor do que esperava, ou ficou confuso ao comparar imóveis com medidas aparentemente contraditórias, não está sozinho.

Compreender a diferença entre área bruta, área útil e área de construção é fundamental para fazer um bom negócio imobiliário.

Esta distinção pode significar a diferença entre pagar o preço justo ou ter uma surpresa desagradável depois da compra. Neste artigo, nós da Morada Ideal iremos explicar detalhadamente cada tipo de área e como elas impactam diretamente no valor e na funcionalidade do seu futuro imóvel.

O que é área bruta?

A área bruta de um imóvel representa a soma de todas as áreas, incluindo espaços interiores e exteriores. É a medida total que engloba paredes, varandas e, em alguns casos, áreas comuns do edifício.

Este conceito é essencial porque serve como base para diversos cálculos, desde o valor do imóvel até impostos municipais.

Em termos práticos, quando falamos de área bruta, estamos a referir-nos a toda a área que o imóvel ocupa, medida pelo exterior das paredes, incluindo não apenas o espaço habitável, mas também elementos estruturais e áreas técnicas.

Quais as diferenças entre as áreas?

Compreender as diferenças entre os tipos de áreas é fundamental para uma decisão de compra consciente. A área bruta total é a mais abrangente, incluindo absolutamente todos os espaços do imóvel, desde áreas habitáveis até espaços técnicos e estruturais.

Já a área útil representa apenas o espaço que podemos efetivamente utilizar no dia a dia, excluindo paredes e áreas técnicas. A área de construção, por sua vez, considera o perímetro exterior das paredes e é especialmente importante para questões legais e administrativas. Por fim, a área privativa delimita o espaço de uso exclusivo do proprietário, diferenciando-o das áreas comuns do edifício.

Área bruta privativa

A área bruta privativa é um dos conceitos mais relevantes para quem está à procura de um imóvel. Esta medida inclui todo o espaço interior habitável, a espessura das paredes interiores e exteriores, além das varandas privativas e possíveis arrecadações ou garagens de uso exclusivo.

É importante notar que a área bruta privativa serve como base para muitas avaliações imobiliárias e é frequentemente utilizada para determinar o valor do imóvel no mercado. Quando estamos a comparar diferentes propriedades, esta é uma das medidas mais importantes a considerar.

Área útil

A área útil é possivelmente a medida mais prática para quem vai efetivamente viver no imóvel. Esta é medida pelo interior das paredes e representa o espaço que realmente podemos mobilar e utilizar.

A área útil exclui elementos como a espessura das paredes, pátios e condutas, áreas técnicas, varandas e terraços. Para ter uma ideia mais concreta, quando pensamos em colocar móveis ou planear a decoração de uma casa, é a área útil que devemos ter em conta. Geralmente, a área útil corresponde a aproximadamente 80–85% da área bruta privativa.

Área de construção

A área de construção merece especial atenção, pois é fundamental para questões legais e de licenciamento. Esta corresponde à projeção vertical do edifício e inclui todos os pisos do imóvel, garagens e arrecadações, varandas e terraços cobertos, além das áreas técnicas.

É particularmente importante em termos urbanísticos e para cálculos de impostos municipais. A área de construção é também relevante para arquitetos e construtores durante o processo de planeamento e execução de obras.

Áreas dependentes

As áreas dependentes são espaços que complementam a habitação, mas não fazem parte da área principal. Incluem-se aqui as garagens individuais, arrecadações, varandas e terraços de uso exclusivo. Embora não façam parte da área habitável, estas áreas podem agregar valor significativo ao imóvel e melhorar significativamente a qualidade de vida dos moradores.

É importante notar que, mesmo não sendo consideradas na área útil, as áreas dependentes são frequentemente decisivas na escolha de um imóvel.

Área habitável

A área habitável refere-se exclusivamente aos espaços onde é possível viver, incluindo quartos, salas, cozinha, casas de banho, corredores e halls. Esta medida é particularmente relevante para famílias que precisam avaliar se o espaço disponível atende às suas necessidades diárias.

A área habitável é sempre menor que a área útil, pois exclui espaços técnicos e algumas áreas de circulação. Para uma avaliação prática do imóvel, é fundamental considerar como esta área está distribuída entre os diferentes compartimentos.

Como calcular as áreas

O cálculo correto das diferentes áreas requer conhecimento técnico e precisão. A área bruta privativa é calculada somando a área útil à espessura das paredes. A área útil é obtida através da soma das áreas de todos os compartimentos interiores.

Já a área habitável resulta da subtração das áreas técnicas e de circulação da área útil total. É importante ressaltar que estes cálculos devem ser realizados por profissionais qualificados para garantir a precisão das medidas e o cumprimento das normas técnicas vigentes.

Dica importante para compradores:

• Solicite sempre as medidas exatas de cada área
• Compare a área útil entre imóveis similares
• Verifique se as áreas declaradas correspondem à realidade
• Considere contratar um profissional para medições precisas

Aspetos legais e implicações na compra

A área total de construção de um edifício resulta da soma entre a área dependente e a área privativa. A área dependente de um imóvel está regulamentada pelo decreto Lei n.º 287/2003, artigo 40, conforme publicado no diário da república Lei n.º 263/2003, série I-A de 12 de novembro de 2003. Esta área é classificada segundo o código do imposto municipal sobre imóveis (CIMI).

Portanto, é crucial conhecer a área dependente para realizar cálculos de impostos, como o imposto sobre transmissões onerosas (IMT), o imposto municipal sobre imóveis (IMI), o adicional do imposto municipal sobre imóveis (AIMI) e o imposto de selo. Consequentemente, a área dependente tem impacto nos cálculos necessários.

Compreender as diferentes medidas de área de um imóvel é essencial para tomar decisões informadas no mercado imobiliário. A distinção entre área bruta privativa, área útil, área de construção e áreas dependentes não só influencia o valor do imóvel, como também afeta a funcionalidade e a satisfação do proprietário.

Ao considerar uma compra, é crucial avaliar estas medidas com cuidado e, se necessário, contar com profissionais qualificados para garantir que as informações sejam precisas e que todos os aspetos legais sejam cumpridos. Desta forma, estará mais preparado para fazer uma escolha que satisfaça as suas necessidades e expectativas.